Pay-per-use

Pay-per-use” (pague pelo uso, em inglês), é o serviço de limpeza residencial e comercial realizado em escritórios, empresas de pequeno ou grande porte, apartamentos, Lofts, Quitinetes, casas e outros.

Tem como objetivo realizar um serviço seguro, rápido e de qualidade para os empregados e moradores que não tem tempo de realizar sua limpeza diária.

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Animal de estimação? Conheça os seus direitos no condomínio

Manter um animal de estimação, sobretudo cachorros, em apartamentos é, muitas vezes, motivo de estresse e confusão. Isso porque em muitos condomínios a presença do animal não é bem-vinda, o que motiva discussões entre vizinhos, multas e até brigas na Justiça.

Contudo, de acordo com o advogado especialista em direito imobiliário e administração condominial, Rodrigo Karpat, os animais só podem ser proibidos em condomínios, se causarem transtornos ao sossego, à saúde e segurança dos demais moradores do prédio.

Em outras palavras, a presença do animal no condomínio somente poderá ser questionada quando existir perigo aos demais condôminos.

Justiça
Ainda segundo Karpat, o artigo 1228 e seguintes do Código Civil dizem que manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade, o qual não pode ser glosado ou restringido pelo condomínio, sendo que o limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio ou ao de vizinhança.

Neste sentido, informa, em apelação julgada pelo TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) na 1ª Câmara de Direito Privado, o relator desembargador Paulo Eduardo Razuk entendeu que, “quando se trata de animais domésticos não prejudiciais, não se justifica a proibição constante do regulamento ou da convenção de condomínio, que não podem nem devem contrariar a tendência inata no homem de domesticar alguns animais e de com eles conviver”.

Tamanho não importa

O advogado lembra também que o tamanho do animal ou o fato de ele latir de vez em quando não basta para restringir a permanência do bicho de estimação e ainda que é anulável a decisão de assembleias cuja determinação é a circulação de animais no colo ou com focinheira nas dependências do condomínio.

A exceção, quando se trata da focinheira, no estado de São Paulo, é para as raças pit bull, rotweiller e mastim napolitano, já que a lei estadual (11.531/03) determina o uso do acessório.

Ao se tratar de qualquer outra raça, orienta Karpat, na hipótese de o animal ser obrigado a usar focinheira no condomínio ou mesmo ser carregado pelo dono, o proprietário do bichinho deve lavrar um boletim de ocorrência na delegacia de polícia mais próxima e ingressar com ação de natureza cível objetivando garantir seu direito de circular com seu animal, com guia, de forma respeitosa, no trânsito de sua unidade a rua, sem que para isso seja obrigado a passar por qualquer situação vexatória.

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O que é a convenção de condomínio? Ela é válida mesmo que não esteja registrada?

A convivência em condomínio, seja residencial, comercial ou misto, é organizada segundo a  sua convenção. A convenção é nada mais do que o documento no qual é disciplinado o rateio das contribuições a serem pagas pelos  moradores e como será administrado o condomínio. É na convenção também que se determina o que poderá ser decidido pelas assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, como deverá ser feita a convocação dessas assembleias, qual o "quorum" necessário para cada modalidade de deliberação (desde que respeitadas sempre, as regras específicas constantes do código civil), a pena -advertência e/ou multa- a ser aplicada ao condômino infrator.

Na convenção também está previsto o "regimento interno" do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns. Neste sentido, o regimento ou regulamento interno trata do dia a dia do condomínio, podendo chegar a minúcias como horário e formas de utilização da piscina e das quadras de esportes, entre outros equipamentos de lazer. Trata ainda do relacionamento entre os condôminos e os empregados do prédio; contém as proibições de utilização de elevadores por entregadores; estabelece o tamanho dos animais admitidos no edifício; disciplina a segurança do condomínio (cartões de acesso, senhas e etc.).

Contudo, às vezes, seja qual for a razão (displicência, confusão burocrática, erro nos documentos ou mesmo falta de interesse podem ser algumas  das causas) a convenção não é registrada no Cartório de Registro de Imóveis e é aí que alguns passam a desrespeitá-la, argumentando que não seria "válida". Estão enganados.

Tão logo assinada a convenção por pelo menos dois terços dos proprietários, ela passa a valer entre os condôminos (perante terceiros, ela somente terá força se estiver registrada), e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu assim.

Portanto, existindo convenção, mesmo sem registro, poderão ser cobrados os rateios de despesas, exigidos os comportamentos dos condôminos conforme previstos no documento e realizadas assembleias dos condôminos. Igualmente, valerá o que estiver no “regimento interno”, que pode estar inserido na convenção ou ser um documento separado, Neste último caso, pode ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Com ou sem registro, se não houvesse regras como se organizaria a vida dessa comunidade? Ficaria tudo em suspenso, no ar, até que um dia ocorresse o registro?

Não, e esta resposta está na lei, que deve existir, exatamente, para melhorar a vida de todos nós.

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para UOL

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O inquilino pode rescindir o contrato de locação porque o local é perigoso?

Infelizmente, os condomínios já não são mais tão seguros, haja vista as notícias recentes de invasões e arrastões em prédios. Daí surge a dúvida: é possível, devido a isso, rescindir a locação sem sofrer a multa pelo término antecipado do contrato?

De fato, as pessoas estão com medo -e com razão! Nunca será demais lembrar que a segurança pública é direito constitucional e a sua manutenção é dever do Estado, sendo a pedra de toque para outros direitos constitucionalmente assegurados, como é o caso da dignidade da pessoa ou o direito à vida ou ao patrimônio.

Antes ou depois?

Para responder a essa questão seria necessário verificar se a insegurança já era comum antes do início desta locação. Se as coisas já eram assim naquele local, a locatária não terá sido prejudicada, pois assumiu morar naquelas condições. Por exemplo: qualquer um sabe o que encontrará na chamada “Cracolândia” (região no Centro de São Paulo conhecida pelo tráfico e consumo de crack) e não será razoável reclamar quando cruzar com “viciados” dormindo na porta dos prédios.

Se a situação do local piorou, passa a ser relevante a circunstância de no prédio existir equipamento de segurança. Afinal, se o Estado não funciona, as pessoas, individualmente, precisam procurar alternativas e uma delas é a instalação de tais equipamentos no prédio, nas ruas ou até nos bairros, isso é notório.

Segurança é obrigação do Estado

Por um lado, essa instalação permitiria preservar o uso e manter a destinação do imóvel durante o período da locação e, somente assim, o locador atenderia as suas obrigações legais (art. 22, da Lei 8.245/91).

Por outro lado, esses equipamentos são caros e podem ser incompatíveis com alguns prédios, física ou economicamente. Também são comuns casos em que a maioria dos condôminos não quer instalar esses equipamentos. Logo, será difícil culpar o locador pela falta, é evidente.

Assim, precisamos voltar a um ponto: afinal, a obrigação é do Estado, como culpar um ou outro contratante? Por isso, se o imóvel passou a ser alvo de bandidos e nada foi ou poderia ter sido providenciado, sempre mantida a razoabilidade das medidas pretendidas, estará aberta, em tese, a possibilidade de o locatário rescindir o contrato, sem culpa sua ou do locador -repito, a responsabilidade é do Estado.

Ou seja, nenhum deles pagaria a multa e outra solução para cada caso concreto dependeria de prova.

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

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Garagem: fique atento se seu condomínio atende às metragens exigidas

Falhas no projeto nos estacionamentos ou falsas promessas de vagas com cobertura se repetem cada vez mais no Brasil, de acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo).

De acordo com o Instituto, em alguns casos, o consumidor adquire o apartamento e recebe do corretor a promessa de que ao menos uma vaga disponível para aquela unidade será coberta, mas, quando recebe o imóvel, o consumidor descobre que a vaga fica ao ar livre, sem qualquer proteção. “Entre tantos abusos cometidos pelas construtoras, o desrespeito às normas técnicas da ABNT e aos esquadros definidos pelos códigos de edificações de cada cidade tem sido uma fonte cada vez maior de dores de cabeça para os consumidores”, comenta o presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin.

Um dos exemplos citados pelo Insituto foi de um consumidor de Brasília, que, após adquirir um imóvel, constatou que as três vagas que sua unidade possuía não eram compatíveis com o tamanho dos veículos, sendo que, além dos carros não caberem na vaga, a passagem para o hall dos elevadores ficava obstruída.

Neste caso, conforme o código de edificações de Brasília, o projeto dos estacionamentos prediais deve ter espaço mínimo de 12 metros quadrados e largura de 2,5 metros, além de espaço suficiente para manobras e portões que atendam todos os condôminos com tranquilidade. “Há normas técnicas que tratam do fluxo de veículos na garagem, estabelecendo espaço para manobras e quantidades de portões para atender de forma satisfatória a quantidade de veículos previstas para cada prédio, que muitas vezes são desrespeitadas pelas construtoras na ânsia de lucrar mais com a venda de garagens para várias pessoas”, explica Tardin.

Ações coletivas
No caso de vagas com metragem inferior ao padrão ou fluxo de veículo, tamanho de corredor, acesso a elevadores ou hidrantes em desconformidade com as normas técnicas, a construtora deve ser notificada e, se não houver solução em 30 dias, os condôminos que se sentirem lesados poderão mover ação judicial.

As ações podem ser propostas individualmente pelo consumidor ou em grupos, por meio de ações coletivas. Neste último caso, os solicitantes têm isenção de custas, além de uma única ação poder representar mais de 200 proprietários no mesmo prédio.

 

Alguns cuidados para evitar problemas
Exija que conste no contrato de compra a localização da vaga - térreo ou subsolo - e se ela é coberta ou descoberta
Peça uma cópia da planta da garagem, para que seja visualizada a vaga a ser adquirida
Se, ao receber o imóvel, lhe for entregue uma vaga de garagem diferente da combinada no contrato, se recuse a receber o imóvel ou receba com esta ressalva e notifique a construtora para substituição
É ideal que a comissão de compradores que vai fazer o recebimento das áreas comuns do edifício contrate um engenheiro para inspecionar as garagens entregues, conferir as medidas e também fazer um laudo sobre o atendimento ou não das normas técnicas à respeito do fluxo de veículos e localização das vagas
Fonte: Ibedec

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Condomínio chega a até R$ 15 mil

Se o Corcovado é o clássico cartão-postal do Rio, nenhuma imagem representa melhor o espírito de São Paulo do que o vasto paliteiro de edifícios a perder de vista. São quase 30 mil torres em 20 mil condomínios de tamanhos e estilos distintos. A diversidade da selva paulistana de concreto e aço se revela no valor das taxas condominiais, que podem variar até 330 vezes. Os prédios mais populares, administrados por mutirões em conjuntos habitacionais, cobram R$ 45; os de alto luxo, com poucas unidades e segurança do tipo israelense, chegam a R$ 15 mil mensais.

A administração desses microcosmos onde hoje vivem mais de 4,6 milhões de pessoas (quase metade da população da capital) é feita por cerca de 20 mil síndicos, que arrecadam quase R$ 7 bilhões em taxas por ano - valor mais de duas vezes acima do orçamento de Campinas, município com mais de 1 milhão de habitantes. Juntos, movimentam diretamente um exército de 140 mil funcionários.

Para compreender as peculiaridades da São Paulo vertical, o jornal O Estado de S. Paulo analisou um banco de dados com informações de 18.759 condomínios, que correspondem a 94% dos cerca de 20 mil existentes. O cadastro pertence à Lello Condomínios, que administra 1.200 empreendimentos residenciais. Para ampliar a cartela de clientes e se informar sobre a realidade da cidade, funcionários da empresa percorrem as ruas de São Paulo colhendo informações sobre os prédios residenciais.

As taxas condominiais mais altas são as cobradas em prédios com menos unidades, onde os moradores se preocupam mais com segurança. Os empreendimentos de alto luxo, mais exclusivos, com metragens de 700 m² a 1,5 mil m², têm taxas condominiais na faixa de R$ 8 mil a R$ 15 mil. Caso dos condomínios administrados pela BBZ, prédios que chegam a empregar 24 homens em segurança armada e a contratar zeladores - chamados de concierge -, que ganham três vezes acima da média de mercado para atender os moradores quase individualmente.

Os dados da Lello também mostram como a concentração de prédios é desproporcional no mapa de São Paulo. Na região centro-sudoeste, parte da cidade que fica dentro dos limites dos Rios Pinheiros e Tietê e onde estão os bairros com os melhores indicadores sociais, como Perdizes, Vila Madalena, Pinheiros, Higienópolis, Jardins, Itaim-Bibi, Moema, Morumbi e Vila Nova Conceição, estão sete de cada dez prédios da cidade.

Essa concentração de condomínios nos distritos mais ricos explica por que, segundo o levantamento, cerca de 50% dos edifícios são de médio e alto padrão, com tamanho acima de 100 m² e taxa condominial superior a R$ 500. O paliteiro de edifícios se concentra também em bairros mais nobres das zonas norte e leste. Nas periferias, erguidas à base principalmente da autoconstrução, ainda predomina o mar de telhados cinzas. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

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Condomínio: barulho excessivo é o problema que mais incomoda os condôminos

Morar em um condomínio, em alguns casos, traz mais segurança ao morador, mas viver em uma comunidade exige certas condutas para não incomodar o vizinho.

De acordo com o levantamento da Lello Condomínios, 40% das multas aplicadas contra moradores de condomínios na cidade de São Paulo são referentes ao excesso de barulho após as 22h e aos finais de semana. “O barulho em excesso, fora do horário permitido e aos finais de semana, é passível de multa, por exemplo. Apesar de estar dentro de casa, o condômino não tem o direito de perturbar o sossego dos demais”, afirma a gerente da Lello Condomínios, Angélica Arbex.

Outro problema são os palavrões, que podem ou não serem passíveis de multa, mas, neste caso, é o regimento interno do condomínio que decidirá sobre a questão. “De todo modo é importante ressaltar que a aplicação de multas deve estar prevista na normatização interna de cada condomínio, conforme o previsto no regimento interno, porém, os moradores podem questionar multas que considerarem abusivas”, explica a gerente.

Estacionar fora da vaga demarcada ou em espaços destinados aos visitantes também são motivos de multas. Além disso, mesmo os condomínios que permitem animais também podem ter reclamações, seja por sujeira ou latidos constantes durante o dia de trânsito dos animais. “Normalmente são passíveis de multa a não observação de regras previstas no regimento interno, como não carregar o animal no colo ou não recolher a sujeira do animal em áreas comuns”, comenta a gerente.

Mau cheiro
Um dos problemas que mais geram discussão nos condomínios é relativo ao cheiro dos apartamentos vizinhos. Por serem difíceis de provar qualquer tipo de infração, os próprios condôminos acabam abordando o responsável pelo problema. “É uma questão difícil de provar, pois o ônus da prova sempre é do acusador. Mas o importante é que o síndico seja acionado para dialogar com os condôminos, sempre de forma amigável, e buscar um entendimento”, aconselha Angélica.

Para evitar possíveis desentendimentos, o síndico sempre deve ser acionado, pois qualquer discussão mais acalorada também poderá gerar multa. “A reclamação direta a outro morador não é recomendável, a não ser que os vizinhos se conheçam e tenham uma boa relação. O síndico e, em alguns casos, o zelador devem ser acionados para intermediar eventuais conflitos entre vizinhos”, completa a gerente.

Em certas situações, o problema dentro do condomínio pode se transformar em um assunto para os órgãos públicos, como no caso de mau cheiro excessivo dos animais. “Não é um problema só do condomínio, mas passível de acionamento da vigilância sanitária e órgãos de proteção animal”, explica a gerente geral de Condomínios da Itambé Planejamento e Administração Imobiliária, Vânia Dal Maso.

Outro caso frequente de problemas que podem se tornar casos para órgãos competentes são os idosos que moram sozinhos e já não possuem as condições necessárias para se cuidarem sem a ajuda de outra pessoa. ”Estes apartamentos muitas vezes exalam mau cheiro e, neste caso, o estatuto do idoso pode ser usado para acionar a família”, conta Vânia.

Muitos dos problemas por causa de cheiro podem ser evitados. De acordo com Vânia, usar depurador de ar enquanto estiver cozinhando, fazer uso de neutralizador de odores depois de fumar e manter a porta fechada toda vez que estiver fumando ou cozinhando são práticas simples, mas que podem evitar desentendimento entre vizinhos. “Sempre que estiver com dúvidas é importante que o condômino procure o síndico, pois o cheiro que é bom para um, pode não ser para o outro”, completa.

Para Angélica, o respeito é a base do bom relacionamento nos condomínios. “Recomendamos que os condôminos observem atentamente o disposto na convenção e no regimento interno do condomínio e, em caso de dúvidas, consultem o síndico. É importante que as pessoas compreendam que a vida em coletividade exige o cumprimento de certas regras, além de cordialidade e respeito para com os demais moradores”, finaliza.

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Morador que joga lixo pela janela deve ser multado

Funcionária de condominio recolhe lixo em garagem

Em condomínios, não é raro problemas com vizinhos que jogam pontas de cigarro e outras sujeiras pela janela do apartamento. O problema é como culpar um vizinho sem provas de que ele é o "sujinho"?

Quando não se sabe o autor da falta de educação, é preciso deixar comunicados nos elevadores e comentar o incidente nas reuniões de moradores. "Uma vez, um capacete de moto caiu de um apartamento, neste caso, eu sabia quem era o responsável e enviei uma advertência escrita, por meio da administradora do prédio", conta o síndico Sidney Braz Zambrana.

A gerente de condomínio do Grupo Itambé, Vânia Dal Maso, acredita que tudo começa com a conscientização. Na opinião dela, não adianta apenas dizer o que é ou não proibido, mas explicar a causa.

"Precisa dizer que a cinza jogada pela janela pode queimar o toldo do hall ou machucar uma criança que brinca no térreo. Em casos mais graves, a cinza pode entrar pela janela aberta de outro apartamento e causar um incêndio", exemplifica. 

Na dúvida do responsável pelo lixo, funcionários do condomínio ou o síndico devem ficar atentos ao problema para tentar testemunhar a infração. Outra solução pode ser virar a câmera de segurança para a janela do apartamento suspeito, na tentativa de filmar outro objeto sendo descartado.

Se o alerta dado pelo síndico não funcionar, o condômino pode ser multado. Não existe um valor padrão ou um artigo no código civil que estipule a quantia a ser paga. A
multa é definida na convenção de cada imóvel e pode ser medida de acordo com a infração cometida ou por percentagem do valor de condomínio.

"Já tive um caso de uma moradora colocar um peixe congelado no parapeito da janela e, quando o peixe ficou descongelado, escorregou para o apartamento de baixo, quebrando o vidro da sacada", conta Dal Maso.

Se o morador deixar cigarro ou qualquer tipo de lixo espalhados na calçada do prédio, também é responsabilidade do condomínio, e as penalidades se aplicam da mesma forma.

"Este tipo de problema é mais comum entre os jovens, mas o alerta deve ser geral. A maneira mais eficaz de prevenção destas atitudes são campanhas educativas e envio de circulares com assuntos relacionados ao tema", indica Fábio Kurbhi, vice-presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens de Imóveis).

RENATA CATTARUZZI
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

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Profissão de síndico não é regulamentada

Na cidade de São Paulo, já existem cursos de formação de síndico. Entretanto, o cargo ainda não tem categoria profissional.

A remuneração dessa função varia de R$ 1.500 a R$ 3.000. Nos imóveis de médio porte, o valor atinge de R$ 3.000 a R$ 6.000. Nos empreendimentos maiores, gira em torno de R$ 5.000 a R$ 10 mil.

O presidente da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), Pedro Carsalade, diz que, por conta dos chamados condomínios-clubes, a disponibilização de uma série de serviços e atividades para os moradores demanda uma administração mais profissional.

"Isso exige tempo e qualificação, até para manter serviços e equipamentos em bom estado", diz.

"Na maioria das vezes o morador não tem tempo e conhecimento necessário para desempenhar a função nem se interessa por ela", complementa. 

RENATA CATTARUZZI
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

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Síndico que a construtora indica não precisa ser aceito pelo prédio

O síndico Alberto Martins, 35, não quer se recandidatar na próxima eleição do condomínio

O síndico de um condomínio novo, comprado na planta, costuma enfrentar mais desafios que o de um empreendimento em que já houve outros mandatos no posto.

É ele quem faz, por exemplo, a vistoria das áreas comuns para checar se algo não está de acordo com o prometido para a entrega.

Nem sempre, porém, a função é desempenhada por um dos moradores. As incorporadoras costumam indicar um síndico profissional de sua confiança, que permanecerá por um mandato -em geral dois anos- na posição.

Os conflitos aparecem quando, na resolução de uma pendência, esse síndico age com parcialidade diante das solicitações dos condôminos.

Uma fissura na caixa-d'água do imóvel recém-entregue, por exemplo, dificilmente será um gasto de manutenção para os moradores, e sim uma falha de obra a ser sanada pelo empreendedor. 

No impasse sobre quem deveria providenciar um conserto desse tipo, há o risco de o síndico indicado analisar o caso em favor da empresa.

Se há descontentamento dos moradores com esse profissional, sua primeira providência deve ser procurar a construtora ou incorporadora para reivindicar a troca.

Nessa situação, em geral a empresa indica outro síndico profissional. Os moradores, porém, podem se mobilizar para eleger um condômino para o posto, caso a construtora não dê essa abertura.

 

DESTITUIÇÃO
 

Para tanto, cita o advogado e síndico profissional Márcio Rachkorsky, ao menos um quarto dos proprietários deve convocar uma assembleia geral para destituir o síndico imposto e eleger um novo.

Há mais resistência a essa medida se a maioria dos apartamentos ainda não foi vendida, sendo propriedade da empresa. Nesse caso, "é ela quem rege as normas", diz Cristiano de Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico na área condominial.

Quando a questão não é resolvida amigavelmente, pode-se procurar a Justiça. 

Fonte: Folha.com

RENATA CATTARUZZI
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

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Aluguel, condomínio e esgoto elevam gastos com habitação em maio

De acordo com o resultado de maio do IPCA-15 (Índice de Preços ao Consumidor Amplo-15), os gastos com aluguel residencial, condomínio e água e esgoto, estão entre os principais fatores que impactaram os preços dos itens do grupo habitação, que passaram de 0,72% em abril para 0,93% em maio.

Segundo o índice, divulgado nesta sexta-feira (20) pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), os preços dos aluguéis registraram alta de 0,95%. Condomínio e taxa de água e esgoto também mostram fortes avanços, de 1,01% e 1,64% respectivamente.

Entre janeiro e maio o aluguel residencial apresentou elevação positiva de 4,98%, enquanto o condomínio e a taxa de água e esgoto avançaram 2,98% e 3,42% cada.

Cidades
Em maio, Recife, Goiás e Salvador foram as capitais que tiveram as maiores taxas de elevação dos preços de aluguel, de 1,41%, 1,33% e 1,20%, respectivamente. Por outro lado, Fortaleza e Belém apresentaram queda, de 0,41% e 0,08%,  nesta ordem.

Na análise do acumulado dos cinco primeiros meses deste ano, os destaques, em termos de avanços, se concentraram em Goiás, Belo Horizonte e Rio de Janeiro, que ficaram em 6,80%, 6,49% e 6,03%, respectivamente.

Ainda no acumulado do ano, água e esgoto mostrou forte alta em Curitiba (15,97%), Distrito Federal ( 7,16%) e Belo Horizonte (7,06%). O condomínio, por sua vez, pesou mais em Curitiba, no Distrito Federal e em Porto Alegre, com avanços de 7,09%, 4,59% e 4,45%, cada.

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A convivência de pets em condomínios

A presença de pets é um dos principais motivos de desentendimento entre moradores de condomínios. 

Recentemente, a Justiça de São Paulo determinou que uma moradora de um prédio em Araraquara não poderia manter seu cachorro no apartamento depois que um laudo atestou que o barulho feito pelo animal era ininterrupto e acima do permitido.

De acordo com a Associação dos Administradores de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, AABIC, as reclamações mais recorrentes são sobre barulho, dejetos nas áreas comuns e falta de higiene dos animais, que acabam causando mau cheiro nos corredores dos andares e áreas comuns, quando não nos apartamentos vizinhos.

No Brasil, não há legislação específica para estes casos e os próprios condomínios são os responsáveis por regrar a possibilidade ou não de os moradores terem animais domésticos, por meio da convenção ou regulamento interno. "Via de regra as convenções já vêm com essas regras gerais de não perturbação do sossego, entretanto são os condôminos reunidos em assembleia que definem ou alteram essas normas para atender a vontade da maioria dos moradores", explica Gabriel Karpat, consultor especializado em condomínios e diretor da GK Administração de Bens.

Segundo a AABIC, as regras levam em consideração o tamanho dos animais e o bom senso. Animais de grande porte geralmente são proibidos, também não se pode deixar o pet circular sozinho em áreas comuns, e deve-se ter cuidados com a higiene do animal e do local onde ele fica. Muitos regulamentos estipulam que os pets devem ser transportados no colo ou sempre atados à coleira enquanto estiverem no interior do condomínio.

Os condomínios verticais são os que mais registram problemas, mas os horizontais não estão isentos de incidentes. "Em condomínios horizontais o espaço livre é geralmente maior e a proximidade entre as unidades autônomas, por consequência, também, o que gera um menor incômodo, mas continua prevalecendo o bom senso e a responsabilidade do dono do animal, bem como as regras básicas de convivência, em especial para as áreas comuns", comenta Omar Anauate, diretor de condomínios da AABIC. 

Fonte: BBel Uol

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Como agir quando crianças e adolescentes causam problemas no condomínio?

Volta e meia chegam aos tribunais casos de ofensas praticadas por crianças e adolescentes em condomínios. Tristes ocorrências.

Sob o aspecto jurídico, as soluções mostram-se simples e é certo, por exemplo, que os pais são responsáveis pelos atos dos filhos menores e arcam com as indenizações decorrentes. Adolescentes têm, sim, compreensão da ilicitude dos atos de desrespeito a funcionários e danos materiais, entre outras “travessuras”.

Porém, três pontos exigem reflexão: o primeiro é a própria existência desses episódios que tanto desiludem. Como admitir – e infelizmente é bastante corriqueiro que aconteça- pais que permanecem impassíveis quando seus rebentos furtam, destroem ou atacam empregados?

O segundo, que finda no sempre assoberbado Judiciário, é o trabalho de apreciar comportamentos que deveriam ter sido resolvidos por nós, a sociedade, se fôssemos razoavelmente educados, ciosos, lembrássemos que vivemos em comunidades e que todos têm direitos e deveres. Impossível deixar de ver com vergonha essa necessidade de o Tribunal de Justiça precisar dar um puxão de orelhas nos responsáveis pela má conduta de um filho.

O terceiro ponto, que seria melhor (até pela discrição) a todos os envolvidos nesses vexatórios episódios, é a busca de uma solução não-judicial, legalmente aplicável. Temos competentes cortes de mediação, conciliação, arbitragem, que exibem desempenho muito bom.

Melhor ainda, por que não cuidar desses casos no próprio condomínio? Que tal formar um comitê para a solução de desavenças (como ocorre nos clubes e nos conselhos de profissionais) e levar os condôminos para as assembleias, palco adequado para debater qualquer tema e atingir um convívio salutar.

Tudo isso, sempre resgatada a simples e, às vezes, esquecida certeza de que os moradores em condomínios não residem em chácaras longínquas e precisam observar algumas regras simples, presentes tanto em manuais de boas maneiras quanto no direito de vizinhança: respeito ao sossego, à saúde, à segurança dos demais, abstendo-se, diariamente, cada condômino de constranger os vizinhos a enfrentar episódios ora mesquinhos, ora lamentáveis.

Este é o único modo de dar ao condomínio a sua própria razão de existir: a boa convivência. Basta conversar!

Uol

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Inquilino pode candidatar-se a síndico. Mas vale o risco?

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. Em seu Artigo 1.345, o novo Código Civil versa sobre a possibilidade. Assim, por força da lei, não tem validade cláusula de Convenção que restrinja a função de síndico aos proprietários. Convenções Condominiais são magnas, desde que não contrariem leis municipais, estaduais ou federais.

Conhecer a fundo os direitos e os deveres atribuídos aos que vivem em condomínios é fundamental a quem pretende candidatar-se a síndico, além do que a função não é nada fácil. Tanto que avança a prática da profissionalização do cargo, que pode ser disponibilizado, também conforme permite a lei, para pessoa física ou jurídica.

 Para este perfil de profissional, o salário varia de acordo com o porte do condomínio e o número de unidades residenciais. Quem pretende candidatar-se deve estar plenamente ciente, entre outras importantes atribuições do cargo, que o síndico é responsável, civil e criminalmente, por todas as ocorrências no âmbito do condomínio.

 Inquilinos podem também participar no Conselho Fiscal, porque o Artigo 1.356 do Código Civil abre a prerrogativa, ao não mencionar que o cargo deve ser ocupado por proprietários de imóveis no condomínio. Já para votar em Assembléia, o inquilino necessita de procuração do proprietário, o que é regulamentado pela Lei dos Condomínios (Artigo 24).

 Estas e outras informações, úteis aos inquilinos e também proprietários, estão no livro intitulado Locação Imobiliária Urbana - Conflitos e Soluções, escrito por Danilo Santana, advogado e professor de Direito Empresarial, entre outras especializações.

 De acordo com os comentários do Jurisway, portal especializado em Direito Imobiliário, o trabalho de Santana é capaz de oferecer ao cidadão comum, e aos profissionais que atuam na área, conhecimentos sólidos de como funciona o direito do inquilinato.

 “A linguagem é simples, acessível e objetiva, de forma que os leitores das mais variadas profissões e extratos sociais podem entender a mecânica da locação”, afirma o Jurisway, acrescentando que a maior virtude do manual “é ser completo e demonstrar com simplicidade como superar os conflitos e encontrar as soluções jurídicas ideais no relacionamento locatício”.

Fonte: ImovelWeb

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Condomínio é condenado a pagar R$ 10 mil a morador exposto em lista de cobrança no elevador

Um condomínio de Goiânia foi condenado a indenizar um morador que teve o nome exposto numa lista de devedores no mural interno dos elevadores do prédio. Em decisão unânime, a 1ª Turma Recursal Mista dos Juizados Especiais de Goiânia determinou que o Condomínio Residencial Edifício Pennsylvânia, no setor Bela Vista, pague R$ 10 mil por danos morais ao autor do processo, Márcio Martins.

Para o juiz-relator, José Proto de Oliveira, a cobrança efetuada pelo condomínio configurou ato ilícito e afronta a dignidade humana por expor e ridicularizar o nome do devedor na área de convivência do prédio, onde o mesmo reside.

Como a vítima morreu no final do ano passado, o destino do dinheiro ainda não foi definido, já que a Justiça aguarda a manifestação dos familiares.

A pendência judicial, que se iniciou em agosto de 2009, teve o recurso cível julgado em 1º de abril deste ano, mas ainda cabe recurso extraordinário no Supremo Tribunal Federal (STF).

Responsável pela reforma parcial da decisão inicial do 8º Juizado Especial Cível de Goiânia, que havia obrigado o condomínio e a empresa Net Goiânia (credora da dívida) a reparar o morador em R$ 15 mil, Oliveira excluiu a empresa do processo, pois observou que não houve participação da mesma na cobrança. O magistrado também entendeu que o valor da indenização deveria ser reduzido de acordo com os requisitos da “proporcionalidade e razoabilidade”.

Procurada pelo UOL Notícias, a síndica Maria José disse, por telefone, que não comentaria o caso e que as medidas cabíveis serão tomadas pelo advogado do condomínio.

Fonte: Uol

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O que fazer ao ficar preso no elevador

Uma queda de energia repentina pode deixar pessoas presas no elevador. Se algum dia você se encontrar nesta situação, nunca tente sair sozinho, pois isso coloca a sua vida em risco. Lembre-se que somente os técnicos de manutenção do equipamento, o Corpo de Bombeiros ou a Polícia Militar podem fazer o resgate.

Sua primeira ação ao perceber que está preso no elevador deve ser usar o interfone para avisar a portaria sobre o problema, para que o porteiro ou responsável entre em contato com os técnicos de manutenção. Não aceite ajuda de pessoas que não sejam qualificadas para lidar com a situação.

Segundo a Atlas Schindler, empresa fabricante de elevadores, o ambiente interno dos equipamentos é seguro e não há risco de falta de ar. Para facilitar o socorro, o profissional do condomínio precisa identificar em qual andar o elevador está parado, chamar o técnico ou órgão responsável para realizar o resgate e verificar se a chave de abertura da porta está em um local seguro com acesso somente a pessoas autorizadas e capacitadas.

Em dias chuvosos, um procedimento de segurança ao usar o elevador é evitar entrar nos equipamentos com capas e guarda-chuvas encharcados. A água dos objetos deve ser escorrida antes de entrar na cabine. Em locais onde há risco de alagamento, o recomendado é parar o elevador em andares altos.

Você também pode ficar atento a alguns detalhes de funcionamento para saber se o elevador do seu prédio está precisando de manutenção ou necessita ser trocado. A formação de degraus entre a cabine e o pavimento e o excesso de trancos nas partidas e paradas não são bons sinais. Consulte também conselhos gerais para prevenir situações de risco em sua casa.

Fonte: UOL

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O que não fazer ao usar o elevador

Existem alguns cuidados que você deve tomar ao usar o elevador, independente do equipamento ser novo, passar frequentemente por manutenção ou estar sob os cuidados de um zelador. A abertura e o fechamento das portas é o momento que requer mais atenção.

Por exemplo, quando as outras pessoas já embarcaram e você dá aquela corridinha para não perder a viagem, não interrompa o fechamento da porta com a mão. Caso não consiga utilizar o elevador naquele momento, o procedimento correto é chamá-lo novamente pelo botão e aguardar a sua chegada.

Também não é indicado segurar a porta além do tempo para o embarque e desembarque, pois essa atitude pode danificar o equipamento e deixar suas próximas viagens menos seguras. Mesmo com o elevador cheio, evite encostar e apoiar-se nas portas, isso pode causar problemas de funcionamento.

Para aqueles que têm animais de estimação, a dica é nunca deixe o animal, mesmo que preso a uma guia, entrar no elevador antes do dono. Em geral, as guias de passeio são muito finas e o sensor de presença da porta pode não identificá-las. Ou seja, a porta pode se fechar com você ainda para o lado de fora e o cachorro para dentro. Ou vice-versa.

Fonte: UOL

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Maior número de apartamentos em condomínios fará valor cair

Os condomínios da cidade de São Paulo deverão ter quase o dobro de apartamentos em dez anos, revelou uma pesquisa realizada pela Lello Imóveis. Desta forma, os moradores pagarão menos por esta despesa.

De acordo com os dados, hoje, os condomínios da capital paulista possuem em média um bloco de 54 apartamentos, com seis funcionários e arrecadação mensal de R$ 28 mil.

Já em 2021, a perspectiva é de que cada condomínio terá 90 apartamentos, dois blocos, oito funcionários e arrecadação mensal de R$ 35 mil.

O gasto dos moradores
A gerente da Lello Condomínios, Angélica Arbex, explicou que a mudança de cenário se dá pela explosão de lançamentos de condomínios clubes, que aconteceu entre 2005 e 2008, modalidade que tem uma média de 150 apartamentos cada.

Além disso, há um aumento de oferta voltada para a classe C, com condomínios com uma média de 120 apartamentos e itens de lazer básicos, como piscina, churrasqueira, quadra e forno de pizza.

“Com esta nova tendência, teremos uma alteração profunda e significativa no padrão dos novos condomínios, com um número maior de pessoas convivendo no mesmo espaço e cotas de condomínio proporcionalmente menores”, afirmou.

Fonte: UOL

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Taxa de condomínio deve ser observada na hora de procurar imóvel para aluguel

Na hora de procurar um imóvel para alugar, o futuro inquilino deve prestar atenção à taxa condominial, para não ter surpresas desagradáveis na hora de acertar as contas.

Isso porque, segundo explica o Secovi-RJ (Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro), para quem paga aluguel, a despesa mensal com moradia é composta, sobretudo, do aluguel em si, do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e dos valores da cota condominial, que, na cidade, podem chegar a equivaler a quase 50% do aluguel.

Este é o caso, por exemplo, de bairros como Tijuca e Méier, onde os condomínios de apartamentos de um dormitório chegam a representar 47,56% e 48,22% do aluguel, respectivamente. Já nos apartamentos de dois dormitórios as taxas condominiais chegam a corresponder a 47,14% e 49,48% do aluguel médio na região.

Abaixo, a tabela com a proporção entre aluguel e conta condominial em 2010 para alguns dos bairros mais famosos do Rio de Janeiro:

Proporção entre aluguel e cota de condomínio no RJ
Bairro	Proporção 2 quartos	Proporção 3 quartos	Proporção 4 quartos
Barra da Tijuca	34,84%	33%	26,18%
Copacabana	24,51%	21,32%	15,78%
Ilha do Governador	36,46%	26,86%	23%
Ipanema	17,20%	11,92%	14,66%
Jacarepaguá	44,18%	39,61%	-
Leblon	15,19%	12,31%	12,95%
Méier	48,22%	49,48%	-
Tijuca	47,56%	47,14%	43,28%
Fonte: Secovi-RJ

São Paulo
Em média, a taxa condominial no Rio de Janeiro é de R$ 550, valor 30% maior do que a média de municípios da região Nordeste, diz o Secovi-RJ.

Já em São Paulo, segundo o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Hubert Gebara, a taxa de condomínio varia conforme o bairro, o tamanho do imóvel, os serviços disponíveis no prédio, entre outros fatores.

Contudo, diz ele, na capital paulista,  ela varia de R$ 300 a R$ 600, em um prédio em bom estado de conservação, o que pode corresponder, conforme diversos fatores, de 20% a 30% do valor médio de aluguel.

Ainda segundo Gebara, os itens que mais pesam na conta do condomínio são mão de obra e encargos (entre 40% e 50%), luz (15%) e água (10%). O restante, esclarece ele, é composto por itens que dizem respeito à conservação e manutenção do prédio, administradora, entre outros.

Fonte: Uol e

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Valor do condomínio poderia ser 17% menor, se a limpeza fosse correta

Os condôminos poderiam pagar um valor 17% menor de condomínio, se houvesse uma correta operação de limpeza nos prédios.

De acordo com a diretora administrativa do Grupo Natzar, Luciana Barbarow, a limpeza correta é um item fundamental no "mix" de custos.

 

Desperdício de produtos por ignorância

Em alguns condomínios, é possível observar o desperdício de produtos de limpeza. "A maior causa é a falta de informação de funcionários com relação à composição e dosagem dos produtos", explicou o diretor comercial, Marcello Babarow.

Ainda segundo ele, o uso inadequado de equipamentos também gera prejuízos com consertos e reposição de peças.

 

Água poderia custar 40% menos

Uma forma certa de limpar os condomínios também ajudaria a reduzir outros gastos. A conta de água, por exemplo, poderia cair em cerca de 40%.

Já os gastos com energia elétrica poderiam ser reduzidos em 10% e as despesas com a manutenção do condomínio cairiam 60%.

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