Animal de estimação? Conheça os seus direitos no condomínio

Manter um animal de estimação, sobretudo cachorros, em apartamentos é, muitas vezes, motivo de estresse e confusão. Isso porque em muitos condomínios a presença do animal não é bem-vinda, o que motiva discussões entre vizinhos, multas e até brigas na Justiça.

Contudo, de acordo com o advogado especialista em direito imobiliário e administração condominial, Rodrigo Karpat, os animais só podem ser proibidos em condomínios, se causarem transtornos ao sossego, à saúde e segurança dos demais moradores do prédio.

Em outras palavras, a presença do animal no condomínio somente poderá ser questionada quando existir perigo aos demais condôminos.

Justiça
Ainda segundo Karpat, o artigo 1228 e seguintes do Código Civil dizem que manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade, o qual não pode ser glosado ou restringido pelo condomínio, sendo que o limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio ou ao de vizinhança.

Neste sentido, informa, em apelação julgada pelo TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) na 1ª Câmara de Direito Privado, o relator desembargador Paulo Eduardo Razuk entendeu que, “quando se trata de animais domésticos não prejudiciais, não se justifica a proibição constante do regulamento ou da convenção de condomínio, que não podem nem devem contrariar a tendência inata no homem de domesticar alguns animais e de com eles conviver”.

Tamanho não importa

O advogado lembra também que o tamanho do animal ou o fato de ele latir de vez em quando não basta para restringir a permanência do bicho de estimação e ainda que é anulável a decisão de assembleias cuja determinação é a circulação de animais no colo ou com focinheira nas dependências do condomínio.

A exceção, quando se trata da focinheira, no estado de São Paulo, é para as raças pit bull, rotweiller e mastim napolitano, já que a lei estadual (11.531/03) determina o uso do acessório.

Ao se tratar de qualquer outra raça, orienta Karpat, na hipótese de o animal ser obrigado a usar focinheira no condomínio ou mesmo ser carregado pelo dono, o proprietário do bichinho deve lavrar um boletim de ocorrência na delegacia de polícia mais próxima e ingressar com ação de natureza cível objetivando garantir seu direito de circular com seu animal, com guia, de forma respeitosa, no trânsito de sua unidade a rua, sem que para isso seja obrigado a passar por qualquer situação vexatória.

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saiba como agir e quais os seus direitos em caso de desapropriação

Nesta semana, dois casos de desapropriação chegaram ao conhecimento público. Um deles ocorrerá para a construção do túnel que ligará a Avenida Jornalista Roberto Marinho à Rodovia dos Imigrantes, área na qual devem ser desapropriados 8.194 domicílios, sendo que a maioria pertence à favela existente no local. O outro é a desapropriação de mais de 40 mil metros quadrados , no bairro São Lucas, zona leste, que dará espaço ao Pátio Oratório, que faz parte da ampliação da Linha 2-Verde, do Metrô.

Nos dois exemplos citados, os moradores das áreas desapropriadas devem receber uma notificação e, posteriormente, a avaliação de seus imóveis. Nessa hora, tanto proprietários, regulares ou não, quanto inquilinos devem saber como agir. "Toda desapropriação pode gerar indenização no caso de benefícios do solo", explica o advogado especializado em desapropriação e sócio do escritório Pires & Gonçalves Advogados Associados, Ventura Alonso Pires.

Mesmo sem o direito de se opor à desapropriação, como previsto no Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, o proprietário do imóvel regular tem direito de recorrer, quando discordar do valor que será pago pela moradia ou estabelecimento comercial. Já os ocupantes, moradores de áreas irregulares, devem avaliar o que é melhor, receber o dinheiro da indenização ou uma nova moradia.

Ocupantes
Como é o caso da maioria das moradias existentes na desapropriação da Operação Urbana Água Espraiada, os ocupantes irregulares da área desativada também possuem direitos. "Existem programas de atendimento às famílias. Elas são catalogadas e é oferecido dinheiro, de acordo com o metro quadrado utilizado, um apartamento do CDHU [Companhia de Desenvolvimento Social e Urbano do estado de São Paulo] ou até mesmo ter o aluguel pago durante um tempo, enquanto a família é enviada para uma nova moradia", afirma Pires.

Nos casos de ocupação, os direitos se limitam a uma nova moradia e, de acordo com o advogado, a cidade de São Paulo é bem preparada para essas ações. "É muito raro ver em São Paulo o poder desapropriante agindo de forma truculenta, de um modo geral, eles são bem preparados", comenta.

Proprietários
A situação para proprietários regulares ou de possuidores, no caso de usucapião, já é diferente. Pires aconselha que o proprietário que receber a notificação de desapropriação, em primeiro lugar, procure o responsável pela ação, para se informar sobre a data em que ela será realizada. "Acontecem casos em que a pessoa se desespera e sai do imóvel antes mesmo da ação e, no fim, às vezes, o local não chega a ser desapropriado", conta.

De acordo com o advogado, os imóveis são avaliados e, em seguida, é feito um laudo administrativo com o valor do imóvel, o mesmo que será pago ao proprietário. "Se a pessoa aceita o valor, ela recebe e sai da casa. Nesse caso, é chamada de desapropriação administrativa", explica.

Já o proprietário que discordar do valor avaliado pelo perito enviado pelo poder desapropriante pode ingressar com uma ação, chamada de desapropriação judicial. "Nesse caso, o proprietário entra com ação pedindo valor maior ao oferecido", comenta Pires.

A desapropriação judicial é mais lenta que a administrativa, uma vez que é necessário pedir uma nova avaliação do imóvel. O juiz do caso irá determinar um perito para visitar a residência e ele fará um laudo provisório. "No primeiro laudo, é importante ter o maior valor, o mais próximo de mercado, pois o segundo laudo não aumenta", explica.

Um fator importante a ser considerado pelo proprietário é que, ao sair o primeiro laudo, se o poder desapropriante tiver de pagar o valor solicitado, mesmo que o dinheiro ainda esteja em juízo, a propriedade poderá ser desapropriada e, mesmo sem o valor em mãos, o morador deverá deixar o local, sendo passível de negociação. "O proprietário do imóvel leva 80% do valor que pediu e o poder desapropriante passa a ter posse do imóvel", explica Pires.

Inquilinos
Nos casos em que o imóvel desapropriado for um estabelecimento comercial, o inquilino pode entrar com ação de perdas e danos contra o poder desapropriante, uma vez que apenas o proprietário do imóvel será indenizado. "Para que a ação possa ser feita, o dono do comércio tem que provar que o estabelecimento tem mais de três anos de atividade, mostrar o contrato por tempo determinado ou a escrituração contábil", explica o advogado.

Em relação às residências alugadas, o inquilino não possui direitos nem pagamento de multa por rescisão contratual, seja do inquilino, seja do proprietário, porém, quem se sentir lesado poderá entrar em ação para requerer do proprietário do imóvel ressarcimento por benefícios feitos na moradia.

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O proprietário do imóvel pode alterar o valor do aluguel antes do término do contrato?

São comuns consultas de inquilinos a respeito da seguinte questão: é possível alterar o valor do aluguel que foi combinado no início do contrato?

Quando se fala em alteração de valor é preciso atentar para duas situações diferentes: a primeira é a alteração em decorrência da inflação; a segunda refere-se a adaptar o valor da locação ao praticado pelo mercado.

No primeiro caso, simplesmente se aplica ao valor do aluguel o índice de atualização monetária. Isso pode ser feito uma vez por ano e jamais em períodos inferiores.

No tempo dos militares...

Em tese, é coisa simples e óbvia, mas foi transformada em um problemão na época em que os ditadores que tivemos no comando até um passado recente mandavam até nisso! Acredite se quiser, havia até decreto parcelando o reajuste ou limitando-o a uma parte da inflação.

Não é preciso muita imaginação para descobrir que rapidamente os proprietários concluíram que era melhor não alugar. Nessa época, as pessoas desistiram de investir no setor e passou a faltar imóvel para locação.

Felizmente, isto já faz parte do passado e, hoje, o locador e o locatário podem escolher o índice que quiserem quando ajustam a locação.

Proibições

Mas, atenção: a lei contém somente duas proibições: o aluguel não pode ser reajustado com base na variação do salário mínimo ou na oscilação de moeda estrangeira. O índice preferido na maioria dos contratos de locação é o IGP-M, calculado a partir de uma média ponderada dos índices de preços no atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e do custo da construção civil (INCC).

Situação bem diferente é a de ajustar o aluguel ao valor de mercado. Vamos imaginar que um apartamento foi alugado em maio de 2008 por R$ 1.000,00 e, com as atualizações pelo IGP-M, este aluguel esteja, em maio de 2011, em R$ 1.199,19 (atenção, a conta está certa).

Mas, imaginemos que no mesmo prédio, devido à procura enorme, os apartamentos estejam sendo alugados por R$ 3.000,00; ou ao contrário, devido à degradação da região, o aluguel saia por R$ 900,00.

Ora, o valor de mercado estará diferente do atual, reajustado conforme o índice originalmente combinado entre locador e locatário. Em consequência, poderá haver a "revisão" do valor do aluguel. No primeiro exemplo, o locador pode querer aumentar o aluguel; no segundo caso, o locatário desejará diminuir o valor.

Ação revisional de aluguel

Pois bem: as duas partes devem tentar um acordo e, se o conseguirem, ótimo. Se não chegarem a um acordo, qualquer um poderá promover uma ação judicial denominada “ação revisional de aluguel”, desde que cumpram dois requisitos: 1) possuam provas dessa alteração do valor de mercado; 2) tenham transcorrido pelo menos três anos desde o último ajuste de aluguel.

Mais um alerta: não confunda atualização monetária, sobre a qual se falou no início deste texto, com ajuste de aluguel.

Portanto, são duas as modalidades legais de alteração do valor do aluguel: o reajuste, uma vez por ano, e a adaptação ao preço de mercado, a cada três anos. Mas, nada impede, a qualquer tempo e passado qualquer período, que os contratantes -que são livres- façam o acordo que bem entenderem.

Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para UOL

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É obrigatório ter um corretor de imóveis em uma negociação de compra e venda?

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De início, é preciso esclarecer que nada na lei impede que alguém resolva vender o seu imóvel sem a assistência de um corretor. Porém, é fácil perceber que, assim como muitos se consideram médicos e se automedicam, e outros pensam que são arquitetos e projetam suas próprias reformas, há aqueles que se acreditam eficazes intermediários de negócios imobiliários.

Essas pessoas só vão recobrar a lucidez quando sua doença não passar -ou, pior, se agravar- e descobrirem que nada sabem de medicina; ou ao se verem obrigadas a viver em ambientes feios e desconfortáveis para entenderem a importância dos estudos de arquitetura. Da mesma forma, só vão compreender o que faz um corretor de imóveis quando tiverem de arcar com os prejuízos ocasionados por seus erros.

Negociadores

Um pouquinho de história: vem da época da Renascença o prestígio crescente dos intermediários, profissionais imprescindíveis para a viabilização dos negócios, seja por conhecerem as partes interessadas, seja por permitirem a realização de mais negócios em menor período de tempo. Imagine home em dia, quando o tempo é, provavelmente, o bem mais escasso que existe!

Vamos constatar: numa negociação direta, o vendedor acha que está entregando um tesouro a preço baixo e, o comprador, que está pagando demais por um imóvel que não é grande coisa. No confronto direto, é comum haver desentendimento que, não raro, pode deteriorar em xingamentos.

Exatamente aí reside a importância do corretor, que mostrará as propostas e contrapropostas, tornando-as mais palatáveis, o que poderá impulsionar a negociação e fazer com que os interessados alcancem seus objetivos de vender e comprar.

Mas não se esgota nisso a atividade do corretor, que hoje em dia é profissional muito bem informado sobre o mercado (valores e tendências, por exemplo -quem mais conhece esses dados com exatidão?) e sobre tudo o que cerca, obrigatoriamente, o negócio imobiliário: cláusulas costumeiras dos contratos, momento em que é necessário consultar advogados, engenheiros ou outros especialistas; exigências dos bancos para o financiamento; taxas de juros, riscos envolvidos e etc.

Conhecimento de causa

O corretor de imóveis é sindicalizado e, obrigatoriamente, deve estar inscrito em conselho federal (o Cofeci -Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, e o Creci -Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Para isso, ele precisa estudar e ser aprovado em exames, o que já o coloca em um degrau superior se comparado aos “curiosos”.

Profissional liberal por excelência, o corretor pode trabalhar sozinho ou associado a outros colegas (com quem dividirá a comissão), aumentando as chances de realização de negócios. Em alguns países, pode estar inscrito em redes imobiliárias, o que lhe oferece possibilidades de negócios exponenciais.

E o corretor somente ganhará -e deverá ser pago, é lógico e é legal- se conseguir finalizar o negócio (é o que se denomina "resultado útil"), quando então receberá a sua comissão. Logo, será mais um forte interessado em que tudo dê certo.

Pois bem, a pergunta é: vale a pena, ao negociar um imóvel, abandonar toda essa experiência e a certeza de responsabilidade do corretor? A resposta parece negativa e, na prática, o que se nota por aí é que, sem esse profissional, boa parte das tentativas de negócio simplesmente desanda!

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para UOL

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O que é a convenção de condomínio? Ela é válida mesmo que não esteja registrada?

A convivência em condomínio, seja residencial, comercial ou misto, é organizada segundo a  sua convenção. A convenção é nada mais do que o documento no qual é disciplinado o rateio das contribuições a serem pagas pelos  moradores e como será administrado o condomínio. É na convenção também que se determina o que poderá ser decidido pelas assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, como deverá ser feita a convocação dessas assembleias, qual o "quorum" necessário para cada modalidade de deliberação (desde que respeitadas sempre, as regras específicas constantes do código civil), a pena -advertência e/ou multa- a ser aplicada ao condômino infrator.

Na convenção também está previsto o "regimento interno" do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns. Neste sentido, o regimento ou regulamento interno trata do dia a dia do condomínio, podendo chegar a minúcias como horário e formas de utilização da piscina e das quadras de esportes, entre outros equipamentos de lazer. Trata ainda do relacionamento entre os condôminos e os empregados do prédio; contém as proibições de utilização de elevadores por entregadores; estabelece o tamanho dos animais admitidos no edifício; disciplina a segurança do condomínio (cartões de acesso, senhas e etc.).

Contudo, às vezes, seja qual for a razão (displicência, confusão burocrática, erro nos documentos ou mesmo falta de interesse podem ser algumas  das causas) a convenção não é registrada no Cartório de Registro de Imóveis e é aí que alguns passam a desrespeitá-la, argumentando que não seria "válida". Estão enganados.

Tão logo assinada a convenção por pelo menos dois terços dos proprietários, ela passa a valer entre os condôminos (perante terceiros, ela somente terá força se estiver registrada), e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu assim.

Portanto, existindo convenção, mesmo sem registro, poderão ser cobrados os rateios de despesas, exigidos os comportamentos dos condôminos conforme previstos no documento e realizadas assembleias dos condôminos. Igualmente, valerá o que estiver no “regimento interno”, que pode estar inserido na convenção ou ser um documento separado, Neste último caso, pode ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Com ou sem registro, se não houvesse regras como se organizaria a vida dessa comunidade? Ficaria tudo em suspenso, no ar, até que um dia ocorresse o registro?

Não, e esta resposta está na lei, que deve existir, exatamente, para melhorar a vida de todos nós.

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para UOL

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Depois de quanto tempo de inadimplência o proprietário pode entrar com ação de despejo contra o inquilino?

Um dos mitos mais persistentes em conversas sobre locação é o de que o locador precisa esperar que o locatário deixe de pagar vários aluguéis para, só então, promover a ação de despejo por falta de pagamento. A verdade, porém, é um pouco diferente.

Se o aluguel venceu no dia 10 e não foi pago, no dia 11 já poderá ser distribuída a ação judicial. O que ocorre é que, normalmente, tenta-se um acordo porque as ações judiciais são sempre trabalhosas e caras.

Mas, se o inquilino deixou de pagar e o locador ingressou com a ação judicial, existe a hipótese de que o juiz conceda a liminar de despejo. Isto é, decrete imediatamente o despejo do locatário do imóvel.

Diante dessa situação, ao inquilino inadimplente restará escolher dentre duas alternativas: 1) sair do imóvel, ou 2) pagar em juízo a dívida integral (aluguel devido, multa, juros moratórios, atualização monetária, reembolso pelas custas judiciais e honorários do advogado do locador) e, assim, continuar com o contrato.

Isso acontece apenas quando o contrato de locação (residencial ou comercial, a regra se aplica a qualquer tipo de contrato) estiver sem qualquer garantia, seja porque não foi ajustada, seja porque se extinguiu. Vale recordar que as garantias básicas são caução, fiança ou seguro de fiança.

Se nenhuma delas tiver sido contratada ou, ainda, se a garantia já não existir (por exemplo, se o prazo do seguro tiver vencido, sem renovação) e ocorrer a falta de pagamento, bastará distribuir a ação para que o despejo seja imediatamente decretado. Em geral, o imóvel tem de ser desocupado em até 15 dias.

Essa regra pode parecer severa demais, mas, na realidade, ela é benéfica para a maciça maioria dos locatários, que paga regularmente os aluguéis. E tanto é verdade que muitos pagam que chega a ser irrisório o número de cobranças que findam na Justiça, em comparação à enorme quantidade de locações existentes. De maneira geral, só os casos irrecuperáveis acabam nos tribunais.

Graças à possibilidade de despejo liminar, o locador tem certeza de um despejo rápido se ocorrer o inadimplemento. Em consequência, garantias locatícias (onerosas ou difíceis de serem obtidas pelos locatários, é fato notório) já não serão tão necessárias. Todos economizarão.

Logo, este é mais um tópico a ser estudado no momento de celebrar um contrato: vale a pena ter uma garantia locatícia ou será melhor, mais ágil e barato alugar sem qualquer garantia? Cada caso será único. Mas, considerar as diversas opções é sempre interessante!

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para UOL

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O inquilino pode rescindir o contrato de locação porque o local é perigoso?

Infelizmente, os condomínios já não são mais tão seguros, haja vista as notícias recentes de invasões e arrastões em prédios. Daí surge a dúvida: é possível, devido a isso, rescindir a locação sem sofrer a multa pelo término antecipado do contrato?

De fato, as pessoas estão com medo -e com razão! Nunca será demais lembrar que a segurança pública é direito constitucional e a sua manutenção é dever do Estado, sendo a pedra de toque para outros direitos constitucionalmente assegurados, como é o caso da dignidade da pessoa ou o direito à vida ou ao patrimônio.

Antes ou depois?

Para responder a essa questão seria necessário verificar se a insegurança já era comum antes do início desta locação. Se as coisas já eram assim naquele local, a locatária não terá sido prejudicada, pois assumiu morar naquelas condições. Por exemplo: qualquer um sabe o que encontrará na chamada “Cracolândia” (região no Centro de São Paulo conhecida pelo tráfico e consumo de crack) e não será razoável reclamar quando cruzar com “viciados” dormindo na porta dos prédios.

Se a situação do local piorou, passa a ser relevante a circunstância de no prédio existir equipamento de segurança. Afinal, se o Estado não funciona, as pessoas, individualmente, precisam procurar alternativas e uma delas é a instalação de tais equipamentos no prédio, nas ruas ou até nos bairros, isso é notório.

Segurança é obrigação do Estado

Por um lado, essa instalação permitiria preservar o uso e manter a destinação do imóvel durante o período da locação e, somente assim, o locador atenderia as suas obrigações legais (art. 22, da Lei 8.245/91).

Por outro lado, esses equipamentos são caros e podem ser incompatíveis com alguns prédios, física ou economicamente. Também são comuns casos em que a maioria dos condôminos não quer instalar esses equipamentos. Logo, será difícil culpar o locador pela falta, é evidente.

Assim, precisamos voltar a um ponto: afinal, a obrigação é do Estado, como culpar um ou outro contratante? Por isso, se o imóvel passou a ser alvo de bandidos e nada foi ou poderia ter sido providenciado, sempre mantida a razoabilidade das medidas pretendidas, estará aberta, em tese, a possibilidade de o locatário rescindir o contrato, sem culpa sua ou do locador -repito, a responsabilidade é do Estado.

Ou seja, nenhum deles pagaria a multa e outra solução para cada caso concreto dependeria de prova.

Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

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