São comuns consultas de inquilinos a respeito da seguinte questão: é possível alterar o valor do aluguel que foi combinado no início do contrato?
Quando se fala em alteração de valor é preciso atentar para duas situações diferentes: a primeira é a alteração em decorrência da inflação; a segunda refere-se a adaptar o valor da locação ao praticado pelo mercado.
No primeiro caso, simplesmente se aplica ao valor do aluguel o índice de atualização monetária. Isso pode ser feito uma vez por ano e jamais em períodos inferiores.
No tempo dos militares...
Em tese, é coisa simples e óbvia, mas foi transformada em um problemão na época em que os ditadores que tivemos no comando até um passado recente mandavam até nisso! Acredite se quiser, havia até decreto parcelando o reajuste ou limitando-o a uma parte da inflação.
Não é preciso muita imaginação para descobrir que rapidamente os proprietários concluíram que era melhor não alugar. Nessa época, as pessoas desistiram de investir no setor e passou a faltar imóvel para locação.
Felizmente, isto já faz parte do passado e, hoje, o locador e o locatário podem escolher o índice que quiserem quando ajustam a locação.
Proibições
Mas, atenção: a lei contém somente duas proibições: o aluguel não pode ser reajustado com base na variação do salário mínimo ou na oscilação de moeda estrangeira. O índice preferido na maioria dos contratos de locação é o IGP-M, calculado a partir de uma média ponderada dos índices de preços no atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e do custo da construção civil (INCC).
Situação bem diferente é a de ajustar o aluguel ao valor de mercado. Vamos imaginar que um apartamento foi alugado em maio de 2008 por R$ 1.000,00 e, com as atualizações pelo IGP-M, este aluguel esteja, em maio de 2011, em R$ 1.199,19 (atenção, a conta está certa).
Mas, imaginemos que no mesmo prédio, devido à procura enorme, os apartamentos estejam sendo alugados por R$ 3.000,00; ou ao contrário, devido à degradação da região, o aluguel saia por R$ 900,00.
Ora, o valor de mercado estará diferente do atual, reajustado conforme o índice originalmente combinado entre locador e locatário. Em consequência, poderá haver a "revisão" do valor do aluguel. No primeiro exemplo, o locador pode querer aumentar o aluguel; no segundo caso, o locatário desejará diminuir o valor.
Ação revisional de aluguel
Pois bem: as duas partes devem tentar um acordo e, se o conseguirem, ótimo. Se não chegarem a um acordo, qualquer um poderá promover uma ação judicial denominada “ação revisional de aluguel”, desde que cumpram dois requisitos: 1) possuam provas dessa alteração do valor de mercado; 2) tenham transcorrido pelo menos três anos desde o último ajuste de aluguel.
Mais um alerta: não confunda atualização monetária, sobre a qual se falou no início deste texto, com ajuste de aluguel.
Portanto, são duas as modalidades legais de alteração do valor do aluguel: o reajuste, uma vez por ano, e a adaptação ao preço de mercado, a cada três anos. Mas, nada impede, a qualquer tempo e passado qualquer período, que os contratantes -que são livres- façam o acordo que bem entenderem.
Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para UOL
