quarta-feira, 19 de janeiro de 2011

O bê-á-bá do aluguel

 Antes de assinar o contrato de aluguel, é fundamental conhecer as normas que regem a transação. Abaixo a Fundação Procon e o Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo) respondem as principais dúvidas na hora da locação.

O que deve prever o contrato?

O valor do aluguel e da multa por atraso, duração da locação, forma e local de pagamento devem ser previstos contratualmente. O contrato também deve estipular o índice de reajuste anual, geralmente o IGP-M. É proibido corrigir o aluguel com base na variação do salário mínimo ou de moedas estrangeiras.
Os contratos costumam ter duração de três anos. Só depois desse período, no caso de renovação, o valor pode ser revisto sem base na variação da inflação.
O inquilino pode deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa contratual. Seu valor máximo é geralmente de três salários mínimos – quantia reduzida de forma proporcional ao tempo restante até o fim do contrato.
Em tempo: a imobiliária não pode cobrar do inquilino pela elaboração do contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas ficam a cargo do proprietário e podem ser incluídas na taxa cobrada do locador após a realização do negócio, geralmente de valor equivalente ao do primeiro aluguel.
Como é realizada a vistoria?

É importante visitar o imóvel junto com o proprietário ou corretor responsável pela transação. Na ocasião, registre o estado de conservação do imóvel por escrito e, de preferência, também com fotos. O documento, assinado pelo locador e inquilino, ajuda a evitar desentendimentos no final do contrato.

Adianta pedir desconto?

Abatimentos são corriqueiros no fechamento de contratos. Para os inquilinos, vale, então, pechinchar. Na Grande São Paulo, o desconto médio concedido variava em agosto de 8,8% a 12,8% conforme a região e o padrão do imóvel, revela pesquisa realizada pelo Creci-SP.

Quais as garantias exigidas para o pagamento?

O proprietário pode exigir uma das três formas de garantia abaixo:
Caução - O valor exigido, não superior a três aluguéis, é depositado numa caderneta de poupança. Se não houver dívidas no final do contrato, o inquilino recebe o total da conta
Fiança - O inquilino apresenta um fiador, responsável pela dívida em caso de falta de pagamento. Para exercer o papel, é necessário ter imóvel próprio e comprovar renda suficiente para arcar com a conta em caso de inadimplência do locatário
Seguro fiança – Para garantir o pagamento ao proprietário, o inquilino contrata uma apólice por intermédio de uma corretora de seguros. Para isso, desembolsa anualmente quantia que varia entre o valor de um aluguel e um aluguel e meio, conta o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. A cobertura inclui a inadimplência do aluguel, do condomínio e, se for de responsabilidade do inquilino, também do IPTU.
Em alguns casos, a apólice também cobre multas contratuais e danos ao imóvel provocados pelo locatário. Importante: para obter o seguro, é necessário comprovar renda compatível com o pagamento – geralmente o valor do aluguel não pode ultrapassar 30% dos ganhos da família. Outra exigência é nome limpo em serviços de proteção ao crédito, como o Serasa

Quais são os deveres do proprietário?

É obrigação do locador entregar o imóvel em condições de uso e se responsabilizar por eventuais consertos de problemas com a infraestrutura. É o caso, por exemplo, de vazamentos, goteiras e danos na rede elétrica.
Nos apartamentos, arca ainda com o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, como reformas e consertos no prédio.
Também cabe a ele o pagamento do IPTU desde que o contrato não explicite que a despesa é do locatário.

Quais são os deveres do inquilino?

No caso de apartamento, ficam por conta do inquilino as chamadas despesas ordinárias do edifício, como gastos com água, luz, limpeza das áreas comuns e salários de empregados.
É também obrigação do locatário utilizar o imóvel conforme determina o contrato. Não é permitido, por exemplo, abrir um comércio numa casa alugada para fins residenciais.

O imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi recebido e não pode ser modificado sem autorização escrita do proprietário.
  

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